「渋谷のマンション、今売ったらいくらになるんだろう。」
そう思って調べると、数千万円の物件もあれば10億円の物件もある。幅が広すぎて、結局よくわからないまま——という方も多いと思います。
今回は、国土交通省が公開している2025年の実取引データをもとに、渋谷駅・神泉駅エリアの中古マンション売却相場を整理しました。1LDK以上の実需向け159件に絞った数字なので、「実際に売れた値段」に近い内容です。一緒に見ていきましょう。
01. まず結論——渋谷エリアの売却相場まとめ
全体中央値
1億1,000万円
坪単価（中央値）
661万円/坪
対象件数
159件
間取り別に見ると、こんな感じです。
01
1LDK
約 8,400万円
02
2LDK
約 1億2,500万円
03
3LDK
約 3億1,500万円
中央値とは、取引価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値のことです。平均値（1億4,602万円）は10億円という超高額物件に引き上げられているため、実態に近い数字として中央値を使っています。
同じシリーズの他エリアと比べると、表参道（1億6,500万円）・南青山（1億8,000万円）より5,000〜7,000万円ほど抑えめ。「都心に住みたいけど青山・表参道は予算が合わない」という方が選びやすいエリアといえます。売却側から見れば、そういう層に届きやすい価格帯でもあります。
02. 間取り別の売却相場
「うちは2LDKだから、だいたいこのくらいか」——間取り別に見ると、もう少し具体的に考えやすくなります。
| 間取り | 件数 | 中央値 | 坪単価（中央値） |
|---|---|---|---|
| 1LDK | 74件 | 8,400万円 | 653万円/坪 |
| 2LDK | 64件 | 1億2,500万円 | 661万円/坪 |
| 3LDK | 8件 | 3億1,500万円 | 1,145万円/坪 |
| 4LDK以上 | 2件 | — | ※少数参考値 |
注目したいのは、1LDKと2LDKの坪単価がほぼ同水準（653 vs 661万円/坪）という点です。広くなっても坪単価が上がらない——つまり「面積が増えた分だけ素直に高く売れる」エリアだといえます。売却時に「どの層に届けるか」を考えやすい数字だと思います。
3LDKは件数が8件と少なく、中央値3億1,500万円・坪単価1,145万円と別格の水準です。3LDKを売却する場合は、マーケットが限られる分、販売戦略を丁寧に組む必要があります。
03. 地区別の売却相場——同じ「渋谷」で最大3倍の差
売却相場で一番大事なのが「地区」です。渋谷駅最寄りか神泉駅最寄りかだけで、こんなに変わります。
渋谷駅（101件）
1億3,000万円
中央値 / 坪単価793万円/坪
神泉駅（58件）
7,600万円
中央値 / 坪単価508万円/坪
中央値で5,400万円の差。「同じ渋谷区」でも最寄り駅が変わるだけで、これだけ違います。さらに地区別に分解するとこうなります。
| 地区 | 件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 渋谷 | 32件 | 1億7,500万円 |
| 南平台町 | 15件 | 1億5,000万円 |
| 宇田川町 | 24件 | 1億3,500万円 |
| 神泉町 | 16件 | 8,950万円 |
| 円山町 | 8件 | 8,150万円 |
| 松濤 | 16件 | 7,750万円 |
| 桜丘町 | 9件 | 7,600万円 |
| 青葉台 | 19件 | 6,100万円 |
渋谷地区・南平台町・宇田川町が1億円以上の高水準。一方で松濤・青葉台・桜丘町・神泉町は6,000〜9,000万円台です。
特に松濤は注意が必要です。東京でも有数の高級住宅街として知られていますが、中古マンションの中央値は7,750万円と比較的抑えめです。もともと一戸建ての街というイメージが強く、マンションの流通数自体が少ない。査定額がなんとなくイメージと合わない、と感じる方もいるかもしれませんが、これが現実の数字です。
「渋谷区だからこのくらいだろう」という感覚ではなく、自分の物件がどの地区にあるかを起点に相場を考えることが重要です。
04. 築年数別の売却相場
築年数は、売却価格に大きく影響します。渋谷エリアの実データでは、こうなっています。
| 築年代 | 件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 〜1981年（旧耐震） | 30件 | 5,700万円 |
| 1982〜1989年 | 1件 | ※少数参考値 |
| 1990年代 | 27件 | 9,000万円 |
| 2000年代 | 43件 | 1億3,000万円 |
| 2010年代 | 12件 | 1億2,500万円 |
| 2020年代 | 44件 | 1億5,000万円 |
旧耐震（1981年以前）の中央値が5,700万円。2020年代築が1億5,000万円。2.6倍の開きがあります。
渋谷エリアならではの特徴として、2020年代築が44件と多い点があります。渋谷駅周辺は再開発が進み、築浅・新築に近い物件の供給が継続しているエリアです。築浅物件を売却する場合、比較的高い価格帯での成約が期待できます。
旧耐震物件を売却する場合の注意点
買主がフラット35を利用できないケースがあります。購入できる層が絞られるため、販売戦略を工夫する必要があります。また用途地域によっては金融機関のローン審査条件が変わる場合もあるため、事前に確認しておくと安心です。
05. 改装済み vs 未改装——渋谷特有の逆転現象
改装済み（21件）
6,900万円
中央値
未改装（18件）
1億2,000万円
中央値
改装済みのほうが安い——これは少し意外に感じるかもしれません。
理由は、改装されているのが旧耐震の築古物件に多いためです。旧耐震物件は価格が低い分、売主がリノベーションして付加価値をつけて売り出すケースがあります。ところが「築古×旧耐震」という背景が価格を押し下げるため、改装済みでも未改装（比較的築年の新しい物件が多い）より安くなる、という構造です。
売却を考えている方は、「リノベすれば高く売れる」と単純には考えないことをおすすめします。特に旧耐震物件の場合は、改装費用を回収できない可能性があります。まずは現状のまま査定を受けてから判断するのが基本です。
06. 坪単価から見る渋谷の売却力
「自分の物件、坪単価でいくらくらいになるんだろう」——そこが気になる方向けに整理しました。
| 坪単価帯 | 件数 | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 〜400万円/坪 | 19件 | 旧耐震・青葉台・桜丘町周辺 |
| 400〜600万円/坪 | 40件 | 神泉エリア・1990年代築 |
| 600〜800万円/坪 | 58件（最多） | 渋谷駅圏の標準帯 |
| 800〜1,000万円/坪 | 26件 | 宇田川町・南平台・2020年代築 |
| 1,000万円超/坪 | 16件 | 渋谷地区・3LDK・希少物件 |
渋谷エリアの坪単価中央値は661万円/坪。最も多い帯が600〜800万円/坪（58件）で、これが渋谷駅圏の「標準相場」といえます。自分の物件の専有面積（坪）×坪単価で、おおよその売却価格帯を逆算することができます。
1,000万円/坪超の16件は、渋谷地区の3LDKや希少な立地条件の物件が中心です。このゾーンは流通数が少ない分、買い手探しに時間がかかるケースもあります。
07. 売却前に確認しておきたいポイント
渋谷エリアならではの注意点を4つにまとめました。査定を依頼する前に確認しておくと、話がスムーズです。
地区まで絞って査定を依頼する
渋谷地区（1億7,500万円）と青葉台（6,100万円）では約3倍の差があります。「渋谷区」というざっくりした括りで相場を見ても、実態とかなりズレます。自分の物件がどの地区にあるかを確認したうえで査定を依頼しましょう。
用途地域を確認する
渋谷エリアには商業地域・近隣商業地域・住居専用地域が混在しています。商業地域の物件は、買主の住宅ローン審査条件が変わる金融機関があります。売却前に確認しておくと、買主探しのターゲット設定がしやすくなります。
旧耐震物件は買主のローン条件を事前に確認
旧耐震（1981年以前築）の物件は、買主がフラット35を利用できないケースがあります。購入できる層が絞られるため、売り出し価格の設定と販売期間の見込みを慎重に立てることが重要です。
このデータはあくまで「参考」として使う
今回の159件は届出・公開された取引の一部です。すべての取引ではありません。個別物件の査定は実際の専門家に相談するのが一番確実です。
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よくある質問（FAQ）
Q. 渋谷の中古マンションの売却相場はいくらですか？
A. 2025年の成約データ（159件）では中央値1億1,000万円です。間取り別では1LDKが約8,400万円、2LDKが約1億2,500万円、3LDKが約3億1,500万円と大きく異なります。
Q. 地区によって売却価格はどのくらい変わりますか？
A. 大きく変わります。渋谷地区（1億7,500万円）と青葉台（6,100万円）では約3倍の差があります。「渋谷区」でざっくり相場を確認するだけでは実態と乖離するため、自分の物件が属する地区を起点に考えることをおすすめします。
Q. 旧耐震物件でも売却できますか？
A. 売却できます。2025年の成約データでも旧耐震物件は30件成約しており、中央値は5,700万円でした。ただし買主がフラット35を利用できないケースや、金融機関の審査条件が変わるケースがあるため、それを踏まえた価格設定と販売戦略が重要です。
Q. リノベーション済みにした方が高く売れますか？
A. 渋谷エリアでは、改装済み（6,900万円）より未改装（1億2,000万円）の中央値が高いという逆転現象があります。改装されているのが旧耐震の築古物件に多いためです。費用をかけてリノベするより、現状のまま査定を受けてから判断することをおすすめします。
Q. 渋谷エリアは売却しやすいですか？
A. 需要が安定しているエリアです。特に2020年代築の築浅物件は成約件数が44件と多く、流通が活発です。ただし松濤・円山町など一部エリアはマンションの流通数自体が少なく、買い手探しに時間がかかるケースもあります。
Q. 坪単価の目安はいくらですか？
A. 渋谷エリア全体の坪単価中央値は661万円/坪です。渋谷駅圏の標準帯は600〜800万円/坪（58件）。渋谷地区の1LDK・2LDKでは800〜1,000万円/坪の物件も多く見られます。
Q. シンプルエストで渋谷エリアの売却相談はできますか？
A. はい。渋谷・神泉エリアの売却サポートに対応しています。実取引データをもとに地区・築年・用途地域を踏まえた査定と販売戦略のご提案が可能です。まずはお気軽にご相談ください。
Q. 住み替えと売却のタイミングはどう考えればいいですか？
A. 渋谷エリアは年間を通じて一定の取引があります。ただし用途地域・築年・ローン条件が物件ごとに異なるため、「今売るべきか待つべきか」は個別の状況によって判断が変わります。まず査定を受けて現在の相場感を把握してから、タイミングを検討するのがおすすめです。