MARKET DATA ANALYSIS

都心3区、本当に
「買えない街」に
なってしまったのか。

渋谷区・目黒区・港区の中古マンション成約データを国土交通省の不動産取引価格情報から抽出し、シンプルエストが独自に分析しました。

対象：2025年1〜4四半期（2025年全年）
間取り：1LDK以上
種別：中古マンション成約事例

※本データは国土交通省「不動産取引価格情報」に基づく成約事例の一部です。すべての取引を網羅するものではありません。

OVERVIEW

「高すぎて手が出ない」は本当か

「都心のマンションは2〜3年前に比べてさらに上がった気がする」——そんな声を、最近よく耳にします。実感ベースの話ではなく、実際の成約データで確かめてみました。

今回使ったのは国土交通省が公開している不動産取引価格情報。渋谷区・目黒区・港区の3区について、1LDK以上の中古マンション成約事例 合計2,284件を抽出・集計しています。

結論から言うと、「高い」は事実でした。ただし、区によってかなり顔が違います。

KEY NUMBERS

63%

3区合計の成約事例で
1億円を超えていた割合

1億5,000万

港区 1LDK〜の
成約価格・中央値

16%

港区の成約事例で
3億円超だった割合

数字だけ見ると「やっぱり無理だ」と感じるかもしれません。でも、同じ都心3区でも価格帯は区ごとにかなり差があります。順番に見ていきましょう。

BY WARD

下の表は、3区それぞれの成約価格（中央値）です。平均値は高額事例に引っ張られやすいため、より実態に近い「中央値」で比較しています。

エリア	成約件数	中央値	平均値	坪単価（中央値）
港区	1,147件	1億5,000万円	1億9,549万円	727万円/坪
渋谷区	647件	1億2,000万円	1億5,015万円	647万円/坪
目黒区	490件	8,850万円	1億185万円	488万円/坪

港区は中央値で1億5,000万円。渋谷区も1億2,000万円と高水準です。一方で目黒区の中央値は8,850万円。同じ「都心3区」でも、約6,000万円の差があります。

特に坪単価の差が顕著です。港区の中央値727万円/坪に対して、目黒区は488万円/坪。同じ60㎡の物件でも、区が違えば2,000万円以上の差がつきます。

BY FLOOR PLAN

間取り別の中央値を区ごとに比較しました。「3LDKが欲しい」「1LDKで始めたい」など、具体的な検討の参考にどうぞ。

1LDKに絞ると、港区でも中央値は9,900万円。都心3区の中では相対的に手が届きやすい間取りです。2LDKになると港区・渋谷区ともに1億円台後半に跳ね上がります。

目黒区は1LDKで6,450万円、2LDKでも9,800万円と、同じ都心でも比較的レンジが低め。渋谷・港区よりも選択肢が広がりやすいエリアと言えます。

PRICE DISTRIBUTION

「中央値」は代表値として便利ですが、実際にどの価格帯に何件あるかを見ると、もう少し解像度が上がります。