渋谷の中古マンション相場が知りたい！実取引159件の成約データで調べてみた【2025最新版】

「渋谷のマンションって、実際いくらくらいするの？」

そう思って調べると、2,600万円の物件もあれば10億円の物件もある。幅が広すぎて、よくわからなくなりませんか。

今回は、国土交通省が公開している2025年の実取引データを使って、渋谷駅・神泉駅エリアの中古マンション相場を整理してみました。1LDK以上の実需向け159件に絞っているので、「実際に住む人が買った値段」に近い数字になっています。一緒に見ていきましょう。

01. まず結論——渋谷・神泉エリア1LDK以上の相場感

まずざっくりとした感覚値として、こう覚えてもらえると整理しやすいと思います。

平均値は1億4,602万円ですが、これは10億円という超高額物件に引き上げられています。「中央値」のほうが実態に近い数字です。中央値とは、取引を安い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値のこと。極端な物件に左右されないので、相場感をつかむのに向いています。

同じシリーズで調べた表参道（1億6,500万円）・南青山（1億8,000万円）と比べると、渋谷・神泉エリアは5,000〜7,000万円ほど抑えめです。「都心に住みたいけど表参道・青山は予算が厳しい」という方に、渋谷エリアは現実的な選択肢になりやすいと思います。

03. 渋谷駅 vs 神泉駅——同じエリアで5,000万円の差

渋谷駅と神泉駅は歩いてすぐの距離です。でも相場はかなり違うんです。

中央値で5,400万円、坪単価で285万円/坪の差。同じ「渋谷区」でも、最寄駅が変わるだけでこれだけ違います。

地区別に見るとさらにリアルになります。

渋谷地区・南平台町・宇田川町が1億円以上の高水準。一方で松濤・青葉台・桜丘町・神泉町は6,000〜9,000万円台に収まっています。

特に松濤は注目してほしいです。「松濤」と言えば東京でも有数の高級住宅街として知られていますが、中古マンション市場では中央値7,750万円と比較的抑えめなんです。一戸建ての街というイメージが強く、マンションの流通数自体が少ないことが影響していると思われます。

05. 「改装済み」が安い？渋谷ならではの逆転現象

改装済みのほうが安い。これは少し不思議に感じるかもしれません。

理由として考えられるのは、改装されているのが旧耐震の築古物件に多いためです。旧耐震物件は価格が低い分、売主がリノベーションして付加価値をつけて売り出すケースがあります。それでも「築古×旧耐震」という事情が価格を押し下げているため、改装済みでも未改装（比較的築年の新しい物件が多い）より安くなる、という構造です。

南青山では改装済みが未改装の2倍でした。表参道はほぼ差なし。渋谷・神泉は逆転。同じ「都心の中古マンション」でも、エリアによって傾向がまったく変わるんです。改装の有無だけで判断せず、築年と組み合わせて考えてほしいです。