「代官山のマンション、今売ったらいくらになる？」そんな疑問にデータで答えます。国土交通省の2025年成約データ（41件）を集計したところ、中央値は1億5,000万円。坪単価は約871万円/坪という結果でした。シリーズで調べた他エリア（南青山818万円/坪、表参道758万円/坪、恵比寿710万円/坪、渋谷661万円/坪）をすべて上回る、これまでで最も高い水準です。
ただし代官山は地区によって成約価格に最大5倍の差があります。自分の物件がどの地区に当てはまるかを確認しながら読んでみてください。
※ 本記事のデータは国土交通省「不動産取引価格情報・成約価格情報」（2025年第1〜第4四半期）に掲載された、代官山駅最寄りの中古マンション成約事例のうち、実需向けの1LDK以上に絞った41件を対象としています（1R・1K・1DK等の小型住戸は対象外）。届出・公開された取引の一部であり、すべての取引を網羅したものではありません。件数が少ないため、各数値は傾向の参考としてご覧ください。
調査概要
データ出典
国土交通省 不動産取引価格情報
調査期間
2025年 第1〜第4四半期
対象エリア
代官山駅最寄り（渋谷区・目黒区）
対象物件
中古マンション等（1LDK以上）
有効件数
41件
価格指標
中央値（※）
※ 中央値とは、データを小さい順に並べたときの真ん中の値です。一部の超高額物件（5億9,000万円など）に引っ張られる平均値（2億624万円）より、実態に近い数字が出やすいためこちらを使っています。
代官山エリア全体の売却相場
まず全体の数字を確認しましょう。
成約価格（中央値）
1億5,000万円
坪単価（中央値）
約871万円/坪
集計件数
41件
坪単価871万円/坪は、このシリーズで調べた渋谷区・目黒区・港区の各エリアの中でも最高水準です。自分の物件がどの間取り・地区に該当するか、この後のセクションで確認してみてください。
間取り別の売却相場——広さで単価も上がる
「自分の部屋は何LDK？」で、おおよその価格帯を確認できます。
| 間取り | 件数 | 成約価格（中央値） | 坪単価（中央値） |
|---|---|---|---|
| 1LDK | 15件 | 1億1,000万円 | 784万円/坪 |
| 2LDK | 16件 | 2億1,500万円 | 939万円/坪 |
| 3LDK | 10件 | 2億8,500万円 | 1,112万円/坪 |
代官山の特徴として、間取りが広くなるほど坪単価も上がっていきます。1LDKが784万円/坪、2LDKが939万円/坪、3LDKが1,112万円/坪。「広い部屋ほど高単価で売れる」パターンです。3LDKをお持ちの方にとって、代官山はとくに有利な売却環境といえます。
1LDKでも坪単価784万円/坪と、恵比寿の1LDK（661万円/坪）を大きく上回ります。代官山は間取りを問わず単価が高いエリアなので、査定額に「思ったより高い」と感じる方も多いはずです。恵比寿の売却相場と見比べてみると参考になります。
アドレスが売却価格を決める——地区で5倍の差
売却価格に最も大きく影響するのが「住所（アドレス）」です。代官山駅が最寄りでも、どの地区かによって成約価格は大きく変わります。査定を依頼する前に、まず自分のアドレスがどの地区に属するか確認してください。
| 地区 | 件数 | 成約価格（中央値） |
|---|---|---|
| 猿楽町 | 8件 | 4億1,500万円 |
| 恵比寿西 | 13件 | 2億2,000万円 |
| 代官山町 | 11件 | 1億6,000万円 |
| 恵比寿南 | 4件 | 9,150万円 |
| 中目黒 | 5件 | 7,900万円 |
最高値の猿楽町が4億1,500万円、最低の中目黒が7,900万円。同じ「代官山駅最寄り」でも約5倍の差があります。猿楽町は旧山手通り沿いの静かな高級住宅街で、低層マンションが中心。希少性の高い物件が集まるアドレスです（件数8件と少ないため参考値）。
恵比寿西（13件・2億2,000万円）は代官山エリアの中心的な価格帯。「代官山」の名がつく代官山町（1億6,000万円）が恵比寿西より抑えめな点は、査定額の期待値を調整する上で覚えておいてください。中目黒・恵比寿南は1億円以下です。査定を依頼するとき、担当者にアドレス別の実績を聞いてみることをおすすめします。中目黒の売却相場もあわせてご覧ください。
築年数と売却価格——代官山は「築古でも崩れにくい」
「築年数が古いと売れないのでは？」という不安はよく聞きます。データで確認してみましょう。
| 築年代 | 件数 | 成約価格（中央値） |
|---|---|---|
| 〜1981年（旧耐震） | 6件 | 7,750万円 |
| 1990年代 | 9件 | 1億3,000万円 |
| 2000年代 | 6件 | 2億5,000万円 |
| 2010年代 | 11件 | 2億5,000万円 |
| 2020年代 | 7件 | 4億7,000万円 |
注目したいのが2000年代と2010年代の価格です。どちらも中央値2億5,000万円で横並び。築20〜25年の物件が、築10〜15年と同価格で売れています。都心の多くのエリアでは築年数が上がるごとに価格が下がっていきますが、代官山でこの横並びが起きているのは、エリアブランドと希少性が価格を下支えしているからです。「築20年を超えた頃が売り時」と焦る必要はない、ということでもあります。
旧耐震（1981年以前）は7,750万円と価格が抑えられています。買い手のローン審査が通りにくいケース（フラット35使用不可など）もあり、買い手が絞られる分、売却に時間がかかる可能性があります。旧耐震物件をお持ちの場合は、そうした点も含めて仲介会社と戦略を組んでおくことが大切です。
駅近は売却に有利——立地が価格に直結する
「駅から近いほど高く売れる」は、エリアによって成立しないケースもあります。代官山ではどうでしょうか。
駅徒歩〜5分
34件
1億9,000万円
成約価格（中央値）
猿楽町・恵比寿西など高単価エリアが駅近圏に集中しているため、価格水準が高くなっています。
駅徒歩6〜10分
7件
8,300万円
成約価格（中央値）
駅からやや離れると、中目黒・恵比寿南方面のアドレスが中心になり価格が抑えられます。
駅徒歩5分以内の中央値が1億9,000万円に対し、6〜10分は8,300万円。差額は約1億700万円で、「駅近＝高く売れる」がデータではっきり出ています。恵比寿・渋谷のように駅直結の大型商業施設があるわけではなく、駅周辺が静かな住宅地・おしゃれな商業地として成立している代官山らしい特徴です。売却の際、「駅徒歩何分か」は査定額に直接影響します。自分の物件が何分圏内に入るか、地図で改めて確認してみてください。代官山の購入相場も参考にどうぞ。
代官山エリアの特徴と、高値がつきやすい物件
数字だけでなく「なぜ代官山は強いのか」「どんな物件に買い手がつきやすいのか」も整理します。
代官山エリアの強み
希少な低層高級住宅街というブランド
猿楽町を中心に、旧山手通り沿いの低層マンションが集積するエリアです。供給数自体が少なく、希少性の高さが価格を下支えしています。
築年数が価格に与える影響が小さい
2000年代・2010年代の成約中央値が横並びになるなど、エリアブランドが築年の経過による目減りを抑えています。長期保有していた売主にとって有利な特徴です。
代官山蔦屋書店周辺の街のブランド力
おしゃれな商業施設・カフェが立ち並ぶ街の雰囲気が「代官山に住みたい」という指名買いの需要を生み出しています。
高値がつきやすい物件の特徴
猿楽町・恵比寿西エリアの低層マンション
データでも猿楽町（4億1,500万円）・恵比寿西（2億2,000万円）が高値を牽引しています。この2地区のアドレスをお持ちの方は、相場より強気の査定を確認してみる価値があります。
駅徒歩5分以内の新耐震物件
駅近圏（〜5分）は6〜10分圏より中央値で約1億700万円高い結果でした。新耐震基準を満たした駅近物件は特に有利に売却を進めやすいと考えられます。
3LDK以上の広めの物件
坪単価は間取りが広くなるほど上がる傾向があります。3LDK以上をお持ちの方は、坪単価ベースでも有利な条件で売却を進めやすいエリアです。
売却の進め方はマンション売却の流れで全体像を確認できます。また査定額がなぜ会社によって違うのかを理解しておくと、複数社への査定依頼で判断しやすくなります。
代官山で売却を考えるなら、先に整理しておきたいこと
データを見てきた流れで、実際に売却を動かす前に確認しておきたいポイントを整理しておきます。
自分のアドレスが「どの地区」かを把握する
猿楽町・恵比寿西・代官山町・恵比寿南・中目黒で成約価格は大きく異なります。「代官山エリア」とひとくくりにせず、自分の住所が何地区に該当するかを確認したうえで査定依頼・価格交渉に臨んでください。
複数社の査定を取り、根拠を比較する
査定額は会社によって大きく異なることがあります。高い数字を出した会社が必ずしも高く売ってくれるわけではありません。査定書に書かれた根拠を読み比べることが大切です。査定額が会社によって違う理由と読み方も参考にしてください。
売却益が出る場合は税金を先に試算する
代官山は価格水準が高いため、購入時より大幅に価値が上がっているケースもあります。売却益が出ると譲渡所得税がかかります。3,000万円特別控除や買換え特例が使えるか、事前に確認しておきましょう。3,000万円特別控除の条件と注意点をあわせてご覧ください。
買い替えを同時に進める場合は資金計画を先に立てる
売却と次の購入を同時に動かす「買い替え」では、売り先行か買い先行かの判断が重要です。代官山クラスの物件は売却に時間がかかりにくい傾向がありますが、次の物件探しとのタイミング調整は慎重に。都心マンション買い替え完全ガイドも参考にしてください。
41件というデータの限界を理解して使う
今回のデータは公開・届出された取引の一部です。地区別・築年代別のサンプルはさらに少なく、1〜2件の動きで中央値が変わる可能性があります。あくまで相場感をつかむ材料として活用し、個別物件の判断は専門家への相談を組み合わせてください。
よくある質問
Q. 代官山のマンションは売れやすいですか？
エリアとしての需要は都心高級マンションの中でも安定しています。ただし価格帯が高いため買い手の絶対数は限られます。適切な価格設定と、代官山エリアに精通した会社への依頼が売却スピードに大きく影響します。猿楽町など高単価エリアは特にそうです。
Q. 売却の査定だけ依頼することはできますか？
できます。「まず相場を知りたい」「本当に売るかどうかまだ迷っている」という段階でのご相談も歓迎しています。査定は売却を確約するものではありません。まず価格感を知ることが、次のステップの判断材料になります。
Q. 築20年を超えた物件でも高く売れますか？
代官山では、2000年代（築20〜25年）と2010年代（築10〜15年）の成約中央値がともに2億5,000万円と横並びになっています。エリアブランドと希少性が価格を下支えしているため、都心の他エリアと比べて築古でも値崩れしにくい傾向があります。
Q. 売却にかかる税金はどのくらいですか？
購入価格より高く売れた場合、譲渡所得税がかかります。税率は所有期間によって異なり、5年超の長期保有なら約20%、5年以下なら約39%です。ただし自宅として住んでいた場合は3,000万円特別控除が使えるケースが多く、課税対象がゼロになることもあります。3,000万円特別控除の詳細もあわせてご確認ください。
Q. 旧耐震（1981年以前）の物件は売れますか？
売れないわけではありませんが、買い手が使えるローンの選択肢が狭まる（フラット35不可など）ため、価格帯が下がりやすく売却期間も長くなる傾向があります。今回のデータでも旧耐震の中央値は7,750万円と他の築年代より低めです。売り出し価格の設定と買い手への説明を丁寧に組み立てることが重要です。
Q. 売却と買い替えを同時に進めることはできますか？
できます。売却を先行させるか、次の購入を先に進めるかは資金状況とライフスタイルによって判断が変わります。代官山エリアの物件は需要が安定しているため売り急ぎになりにくい点がメリットです。都心マンション買い替え完全ガイドで手順と注意点を整理しています。
Q. シンプルエストに売却を依頼するメリットは何ですか？
渋谷区・目黒区・港区の都心高級マンションに特化して18年の実績があります。代官山エリアの地区別の価格動向や、買い手の動きを把握しているため、適正な売り出し価格の設定と買い手へのアプローチが強みです。売却後の買い替えまでワンストップでサポートできる点もご好評いただいています。
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