都心マンション「家族のための買い替え」完全ガイド｜売却・購入・相場・税金を一本で解説
子どもが生まれた。家族が増えた。子どもが大きくなって部屋が足りなくなってきた。
そのタイミングで「そろそろ買い替えかな」と思う人は、とても多いです。
でも、買い替えって何から始めればいいか、わかりにくいんですよね。売るのが先？買うのが先？税金はどうなるの？
この記事では、都心マンションを持っている方が「家族の変化」をきっかけに買い替えを検討するときに知っておきたいことを、流れに沿って一本でまとめました。一緒に整理していきましょう。
01. まず全体の流れを把握しよう
買い替えは「今のマンションを売る」と「次のマンションを買う」、この2つを同時に動かすことになります。順番の組み方によって、お金の動きもストレスも大きく変わります。
買い替えの2つのルート
- 資金計画が立てやすい
- 仮住まいが必要になる場合がある
- ゆっくり次を探せる
- 仮住まいが不要
- 住宅ローンが一時的に二重になる
- 売り急ぎリスクがある
どちらが正解かは、資金状況・ローン残高・次に住みたいエリアの物件動向によって変わります。詳しくはマンション住み替えの資金計画｜売り先行・買い先行の判断基準もあわせてご覧ください。
買い替えの全体スケジュール（目安）
02. 今のマンション、いくらで売れる？エリア別相場
まず「手元にいくら残るか」がわからないと、次の予算が決まりません。渋谷区・目黒区・港区の主要エリアの売却相場（2025年成約データ）をまとめました。
※ 以下は各エリア記事の成約データより引用。1LDK以上・中古マンションの中央値です。
| エリア | 2LDK台 中央値 | 3LDK台 中央値 | 詳細記事 |
|---|---|---|---|
| 恵比寿 | 1億4,000万円 | 2億2,000万円 | 恵比寿の売却相場 |
| 目黒 | 1億1,000万円 | 1億6,000万円 | 目黒の売却相場 |
| 中目黒 | 1億2,000万円 | 1億6,000万円 | 中目黒の売却相場 |
| 広尾 | 2億1,000万円 | 2億9,500万円 | 広尾の売却相場 |
| 白金・白金台 | 1億9,500万円 | 3億1,500万円 | 白金の売却相場 |
| 麻布（西麻布・麻布十番など） | 1億1,000万円〜 | — | 麻布の売却相場 |
※ 中央値は成約価格の真ん中の値です。平均とは異なり、極端に高い・低い物件に引っ張られにくいため、実態に近い相場感をつかむのに適しています。
※ 成約データは公開・報告された取引のみを集計しています。すべての取引を網羅するものではありません。
3区全体の傾向を比べたい方は渋谷区・目黒区・港区の中古マンション相場比較もご参照ください。
03. 次はどのエリア・どの広さを狙う？
「家族が増えたから広くしたい」というのは自然な気持ちです。ただ、広さだけで選ぶと、住んでみてから「エリアが合わなかった」となることも。
広さの目安と価格感
70㎡と80㎡の価格差については70㎡と80㎡のマンション、どちらを選ぶべき？エリア別の価格差データで詳しく解説しています。
子育て目線でエリアを選ぶポイント
現在の販売中物件を見てみる
シンプルエストが扱う物件を、エリア別に確認できます。
04. 買い替えと税金｜3,000万円控除と買換え特例の使い分け
買い替えで一番見落としやすいのが税金です。売って利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。ただし、条件を満たせば大きな特例が使えます。
まず「譲渡所得」を理解しよう
売却価格から「購入時の価格＋諸費用」を引いた金額が譲渡所得です。これにかかる税率は、所有期間によって変わります。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
※ 所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。
使える特例は2つ
マイホームを売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例。都心マンションでも、これで課税ゼロになるケースは多いです。
- 自分が住んでいた（または住まなくなってから3年以内）
- 売った年の前年・前々年に同特例を使っていない
- 买い替え先を購入した年・前年・翌年に「居住用財産の買換え特例」を使っていない
売却益への課税を、次のマンションを売るときまで繰り延べる特例。今は税金を払わず、将来に先送りするイメージです。
- 所有期間10年超・居住期間10年以上であること
- 売却価格が1億円以下（2025年改正後の要件を要確認）
- 買い替え先の床面積が50㎡以上
どちらを使うべき？判断の目安
2つの特例は原則として併用できません。どちらが有利かはシミュレーションが必要です。詳しくはマンション売却時の3,000万円特別控除｜条件・シミュレーション・注意点をご覧ください。
※ 税制は改正されることがあります。実際の判断は税理士または専門家にご相談ください。
05. 買い替えでよくある失敗パターン
事前に知っておくだけで防げることが多いです。よくある失敗を4つ紹介します。
「早く次を買いたい」という気持ちから、値下げ交渉を受けすぎてしまうケースです。都心エリアは需要が強いので、焦らず適正価格で売り出すことが大切。売却の流れについてはマンション売却の流れを参考にしてください。
「売れたらすぐ次に入れる」と思っていたら、希望の物件がなかなか見つからずに仮住まい期間が延びることがあります。賃貸の費用・引っ越し費用が2回かかる可能性も念頭に。
売却益が大きかったのに特例の要件を確認せず、想定外の税金が発生したというケースがあります。特例を使う場合も確定申告が必要です。必ず事前に試算しておきましょう。
仲介会社が売却情報を他社に紹介しない「囲い込み」が起きると、買い手が集まらず売れ残ります。依頼先の選び方と確認ポイントは不動産の囲い込み問題をご覧ください。
よくある質問
買い替えのご相談、お気軽にどうぞ
「まだ検討中」「相場だけ知りたい」という段階でも大丈夫です。渋谷区・目黒区・港区の売却・購入、ワンストップでサポートします。