恵比寿エリアの中古マンション売却相場はいくら？2025年成約データ112件で調べてみた

「恵比寿のマンション、売ったらいくらになるの？」——4,400万円の物件もあれば5億5,000万円の物件もある。幅が広すぎてよくわかりませんよね。今回は国土交通省が公開している2025年の実取引データをもとに、恵比寿駅エリアの中古マンション成約相場を整理しました。「実際に売れた値段」に近い数字を一緒に見ていきましょう。

01. まず結論——恵比寿1LDK以上の相場感

平均値は1億5,154万円ですが、高額物件に引き上げられています。「中央値」のほうが実態に近い数字です。同じシリーズで調べた目黒（中央値1億円）・中目黒（9,800万円）と比べると、恵比寿は一段高い相場感です。

02. 間取り別——広くなるほど坪単価も上がる

恵比寿では間取りが広くなるほど坪単価も上がります。1LDK台が661万円/坪、2LDK台が710万円/坪、3LDK台が806万円/坪。「広さのプレミアム」が乗りやすいエリアです。目黒では1LDK〜3LDKの坪単価がほぼ横並びだったのとは対照的な構造です。

03. 地区によってこんなに変わる——恵比寿・広尾・中目黒

恵比寿・東が1億4,000万円で最高値、中目黒アドレスが8,000万円で最安。同じ恵比寿駅最寄りで6,000万円の差があります。中目黒は中目黒駅にも近く人気エリアですが、恵比寿駅圏の中では割安な地区です。広尾は渋谷区アドレスながら1億2,000万円。落ち着いた住宅街として根強い人気があります。

04. 築年数が価格に与えるインパクト

旧耐震（1981年以前）の中央値が8,000万円。2010年代になると1億8,000万円で2倍以上の開きがあります。注目は1990年代と2000年代がともに1億3,500万円で横並びな点。新耐震基準を満たしていれば、1990年代築でも2000年代と価格差がほとんどありません。立地が良ければ1990年代築は割安感があります。

05. 「駅近ほど高い」は恵比寿では成り立たない

駅徒歩5分以内の中央値が9,900万円、6〜10分が1億4,000万円。駅から近いほうが4,100万円も安いという逆転現象が起きています。駅のすぐ近くには商業地域に建つ旧耐震の築古物件や投資用に近い物件が混在しやすいためです。目黒では「駅近ほど高い」という常識が成り立っていましたが、恵比寿では真逆の結果になっています。

06. 改装済みと未改装の差

改装済みが1億1,500万円、未改装が8,500万円で3,000万円の差があります。目黒では「改装済みと未改装がほぼ同額」でしたが、恵比寿では素直に改装済みが高い傾向です。ただし件数が少ないため参考値として捉えてください。

07. 売却前に確認しておきたいこと

よくある質問（FAQ）