恵比寿の中古マンション相場が知りたい！実取引112件の成約データで調べてみた【2025最新版】

「恵比寿のマンションって、実際いくらくらいするの？」

そう思って調べると、4,400万円の物件もあれば5億5,000万円の物件もある。幅が広すぎて、よくわからなくなりませんか。

今回は、国土交通省が公開している2025年の実取引データを使って、恵比寿駅エリアの中古マンション相場を整理してみました。1LDK以上の実需向け112件に絞っているので、「実際に住む人が買った値段」に近い数字になっています。一緒に見ていきましょう。

01. まず結論——恵比寿1LDK以上の相場感

まずざっくりとした感覚値として、こう覚えてもらえると整理しやすいと思います。

平均値は1億5,154万円ですが、5億5,000万円という高額物件に引き上げられています。「中央値」のほうが実態に近い数字です。中央値とは、取引を安い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値のこと。極端な物件に左右されないので、相場感をつかむのに向いています。

同じシリーズで調べた他エリアと並べると、恵比寿は渋谷・神泉（1億1,000万円）より少し高く、表参道（1億6,500万円）・南青山（1億8,000万円）よりは抑えめ。都心の中では「手が届きそうで届かない」ちょうど中間あたりの相場感です。

03. 地区によってこんなに変わる——恵比寿・広尾・中目黒

恵比寿駅の最寄り圏には、恵比寿だけでなく広尾・中目黒・三田など複数の地区が含まれています。住所によって相場がかなり変わるんです。

恵比寿・東・三田が1億3,000〜4,000万円台でまとまり、広尾・恵比寿南が1億2,000万円、恵比寿西が1億500万円、中目黒が8,000万円という並びです。

注目してほしいのが中目黒です。「恵比寿駅が最寄り」でも中目黒アドレスになると8,000万円台まで下がります。中目黒は中目黒駅も近く、おしゃれなエリアとして人気がありますが、恵比寿の中では割安な地区といえます。「少し予算を抑えたい」という方は中目黒・恵比寿西あたりも選択肢に入れてみると良いかもしれません。

また広尾は渋谷区アドレスながら1億2,000万円。表参道駅からも近い場所ですが、恵比寿駅圏の広尾は落ち着いた住宅街として根強い人気があります。

05. 「駅近ほど高い」は恵比寿では成り立たない？

ここが恵比寿データの一番面白いところです。

駅徒歩5分以内の中央値が9,900万円。6〜10分が1億4,000万円。駅から近いほうが4,100万円も安いんです。

なぜこうなるのか。駅のすぐ近くには商業地域に建つ旧耐震の築古物件や、小型・投資用に近い物件が多く混在しやすいからです。「駅近」という条件だけで選ぶと、意図せず築古・旧耐震物件を引いてしまうリスクがあります。

渋谷・神泉エリアのデータでも同じ傾向が出ていました。都心の主要駅では「駅近＝高い」という常識が通じないことがあるんです。徒歩分数よりも、築年・用途地域・管理状態をセットで確認することが大切です。

また改装の有無について見ると、改装済み中央値1億1,500万円・未改装8,500万円と、改装済みのほうが3,000万円高い。渋谷・神泉では改装済みが安い「逆転現象」が起きていましたが、恵比寿では素直に改装済みが高い傾向です。エリアによって改装の価値の乗り方が変わるのも、都心マンション市場の面白いところだと思います。