相続登記が2024年4月1日から義務化されました。以前は罰則なしで後回しにされがちでしたが、今後は正当な理由なく3年以内に登記しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。シンプルエストでは、相続したマンションをどうすればいいか悩んでいるというご相談を多くいただいています。このコラムでは、相続登記の基本と義務化の内容、放置した場合のリスク、そして相続したマンションの選択肢について解説します。
目次
相続登記とは何か
相続登記とは、相続が発生したときに不動産の名義を変更する手続きのことです。不動産は「所有者は誰で、いつ取得したか」といった情報を法務局で管理しており、相続が発生したときにはその情報を変更する手続き（相続登記）が必要になります。
登記をすることで「これが私の不動産です」と第三者に主張できます。逆に言えば、登記名義人になっていない限り、法律上の所有者であっても対外的に主張できない場合があります。
2024年4月から義務化。何が変わったのか
2024年4月1日より相続登記が法律上の義務となりました。主なポイントは以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 義務化の開始日 | 2024年4月1日 |
| 申請期限 | 不動産を相続したことを知った日から3年以内 |
| 罰則 | 正当な理由なく期限内に登記しない場合、10万円以下の過料 |
| 過去の相続への適用 | 2024年4月1日以前に発生した相続にも遡及適用。2027年3月31日までに登記が必要 |
罰則金（過料）を支払っても、相続登記の義務は続きます。過料はあくまでペナルティであり、登記申請は別途必ず行う必要があります。
相続登記を後回しにしてしまう3つの理由
義務化以前は多くの方が相続登記を後回しにしていました。その主な理由は次の3つです。
| 理由 | 内容 | 現在の状況 | |
|---|---|---|---|
| ① | 罰則がなかった | 義務化以前は放置しても法的なペナルティがなかった | 2024年4月から10万円以下の過料 |
| ② | 手続きが複雑 | 登記申請書の作成や添付書類の収集など、高度な専門知識が必要なケースも多い | 基本的には司法書士への依頼が現実的 |
| ③ | 費用が発生する | 司法書士報酬・証明書発行手数料・登録免許税など | 費用は発生するが、放置のリスクの方が大きい |
放置すると起こる3つのリスク
① 「自分の不動産だ」と主張できなくなる可能性
相続登記をしていないと第三者に対して自分の不動産だと主張できなくなります。相続人が複数いる場合、遺産分割協議が終わっていないと遺産は法定相続分の割合で全相続人の共有状態になります。相続人の中に借金を返せない人がいれば、債権者からその相続人の法定相続分を差し押さえられる可能性もあります。
② 売りたいのに売れない
売却したいと思っても、不動産の名義が亡くなった方のままでは相続登記をしてからでないとすぐに売ることができません。自らがこの不動産の所有者であることを登記上で示す必要があります。
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③ 権利関係がどんどん複雑になる
相続登記を長期間放置している間に相続人が亡くなると、その方の家族（配偶者・子など）に相続権が移り、関係者がどんどん増えていきます。人数が増えれば増えるほど遺産分割協議をまとめるのが困難になり、書類収集も膨大になります。放置すればするほど解決が難しくなります。
相続登記の手順と費用の目安
基本的な手順
相続人・相続財産の確認
戸籍謄本などで相続人を確定し、不動産の固定資産評価証明書等を取得します。
遺産分割協議
相続人全員で誰が不動産を引き継ぐかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。遺言書がある場合はその内容に従います。
登記申請書の作成・提出
法務局へ登記申請書と必要書類を提出します。専門知識が必要なため、基本的には司法書士に依頼します。
登記完了・登記識別情報の受領
登記が完了すると新しい名義で登記識別情報（いわゆる権利証）が発行されます。
費用の目安
| 費用の種類 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4% | 国に納める税金。評価額1,000万円の物件なら4万円 |
| 司法書士報酬 | 5万〜15万円程度 | 物件の数・相続人の数・複雑さによって変動 |
| 各種証明書取得費用 | 数千円〜1万円程度 | 戸籍謄本・固定資産評価証明書など |
※費用は物件や状況によって異なります。まずは司法書士にご相談ください。シンプルエストでも司法書士のご紹介が可能です。
相続したマンション、どうする？3つの選択肢
相続登記が済んだら、次はそのマンションをどうするかを検討します。主な選択肢は3つです。
| 選択肢 | メリット | デメリット・注意点 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 売却する | まとまった現金が入る。維持費・管理費の負担がなくなる | 譲渡所得税がかかる場合がある。相続登記が完了していないと売却できない | すでに自宅があり使う予定がない場合 |
| 賃貸に出す | 毎月の家賃収入が得られる。物件を手放さずに済む | 入居者管理・修繕費用が発生。空室リスクもある | 将来的に使う可能性がある。資産として保有したい場合 |
| 自分で住む（リノベ含む） | 住居費を抑えられる。思い入れのある物件を活かせる | リノベーション費用が発生する場合がある | 立地が気に入っている。賃貸の更新タイミングと重なる場合など |
よくある質問（FAQ）
Q. 2024年4月以前に相続した不動産も義務化の対象ですか？
A. はい、対象です。2024年4月1日以前に発生した相続についても遡及適用され、2027年3月31日までに相続登記を完了する必要があります。
Q. 相続登記は自分でできますか？
A. 法律上は自分で申請することも可能ですが、登記申請書の作成や必要書類の収集には専門知識が必要なケースが多く、実務的には司法書士への依頼が一般的です。
Q. 相続人が複数いる場合はどうすればいいですか？
A. 相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を引き継ぐかを決める必要があります。協議がまとまらない場合は家庭裁判所の調停・審判を利用することもできます。
Q. シンプルエストでは司法書士の紹介もしてもらえますか？
A. はい。相続登記を担当する司法書士のご紹介が可能です。相続したマンションの査定・売却・賃貸・リノベーションのご相談と合わせてお気軽にご連絡ください。
Q. 相続したマンションを売却する場合、税金はかかりますか？
A. 売却益（譲渡所得）が発生した場合は譲渡所得税がかかります。ただし相続の場合は取得費の計算方法が異なるため、具体的な税額は税理士にご相談ください。