「マンションを売る」と決めた後、最初にぶつかる壁が不動産会社と交わす「媒介契約」です。不動産会社に行くと「専任媒介がおすすめです」と言われることがほとんどですが、媒介契約に万人共通の正解はありません。物件の特性・売却の緊急度・売主の性格によって選ぶべき契約は変わります。このコラムでは、3つの媒介契約の違いを比較し、自分に合った選択ができるようプロの視点で解説します。
目次
3つの媒介契約の基本比較
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。まず違いを一覧で確認します。
| 比較項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 契約できる会社数 | 制限なし | 1社のみ | 1社のみ |
| 自分で見つけた買主との契約 | 可能 | 可能 | 不可（会社を通す） |
| 不動産会社の報告義務 | なし（任意） | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| REINS登録期限 | なし（任意） | 7日以内 | 5日以内 |
| 契約期間 | 制限なし（通常3ヶ月） | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 囲い込みリスク | 低い | 中程度 | 高め |
※REINS（レインズ）：不動産会社だけが見られる、全国の物件情報が登録されたシステム。
一般媒介｜自由度重視・人気物件向き
複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる「自由」な契約です。
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| メリット |
✓ 複数社が競争するため、早期売却につながることがある ✓ 情報を1社が独占できないため囲い込みリスクが低い ✓ 各社の強みを活かした広告活動が期待できる |
| デメリット |
✗ 「他社で決められたら損」と各社が消極的になるリスクがある ✗ 報告義務がないため売却状況がわかりにくい ✗ 複数社からの内覧連絡でスケジュール管理が煩雑になる |
| 向いている人 | 駅近・築浅など人気の出やすい物件を持っている方。複数の会社を比較しながら進めたい方。売却活動に手間と時間をかけられる方。 |
専任媒介｜バランス重視・最もポピュラー
お願いできる会社は1社のみですが、報告義務があり窓口が一本化される「パートナーシップ型」の契約です。実務上最も多く選ばれています。
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| メリット |
✓ 「自社で決めれば確実に手数料が入る」ため会社が積極的に動く ✓ 窓口が1社で内覧調整や相談がシンプル ✓ 2週間に1回以上の報告義務があり進捗が把握しやすい |
| デメリット |
✗ 会社選びに失敗すると3ヶ月間を無駄にするリスクがある ✗ 「囲い込み」（他社からの問い合わせを断る不正）のリスクがある |
| 向いている人 | 売却活動を手間なく進めたい方。信頼できる会社・担当者が見つかった方。不動産会社のサポートをしっかり受けたい方。 |
専属専任媒介｜スピード重視・完全委任
専任媒介をさらに厳格にした契約です。自分で見つけた買主（親戚・知人など）と直接契約する場合も、必ず不動産会社を通す必要があります。
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| メリット |
✓ 「絶対に自社で決める」という強い意志で動いてもらえる ✓ 1週間に1回以上の報告で最もこまめに状況がわかる ✓ REINSへの登録が5日以内と最速で他社への情報公開がスムーズ |
| デメリット |
✗ 自分で買主を見つけても手数料が発生し融通が利かない ✗ 会社への依存度が最も高く、囲い込みリスクも専任より高め |
| 向いている人 | 住み替え先の決済など期限が迫っている方。自分で買主を探すことがない方。最も手厚いサポートと報告を求める方。 |
媒介契約より「会社選び」の方が重要
媒介契約の種類よりも、どの不動産会社・担当者に頼むかの方が売却の成否にはるかに大きな影響を与えます。
| 担当者の質 | 結果 |
|---|---|
| 優秀な担当者の場合 | 一般媒介でも競争させて高く売る。専任媒介なら全力を尽くしてくれる。 |
| やる気のない担当者の場合 | どの契約を結んでも3ヶ月間ほとんど動かず、結果が出ない。 |
迷ったときの選び方
優先したいものに合わせて選ぶと迷いが減ります。
| 優先したいこと | おすすめの契約 | 理由 |
|---|---|---|
| 自由度と競争力 | 一般媒介 | 複数社による競争効果を活かす |
| サポートと手間のなさ | 専任媒介 | 窓口一本化・報告義務で安心感がある |
| スピードと確実性 | 専属専任媒介 | 会社のモチベーションが最も高い |
| 迷っている・初めて売る | 専任媒介から始める | バランスが良く、3ヶ月後に見直せる |
関連記事
→住宅ローンが残っているマンションは売れる？残債と売却価格の関係と進め方
→マンション売却時の3,000万円特別控除｜条件・シミュレーション・注意点を解説
→相続したマンションを売却すべきか｜判断のポイントと進め方を解説
→渋谷区・目黒区・港区で中古マンションを買う
よくある質問（FAQ）
Q. 専任媒介と専属専任媒介、どちらがおすすめですか？
A. 自由度のある専任媒介が一般的におすすめです。自分で買主を見つける可能性がある場合は専任媒介、完全にプロに任せてスピード重視なら専属専任媒介が向いています。
Q. 一般媒介で複数社に頼むと競争が生まれてよいのでは？
A. 人気エリア・人気物件であれば有効です。ただし各社が「他社で決められたら損」と消極的になるリスクもあります。物件の特性で判断することが重要です。
Q. 媒介契約の期間中に解約できますか？
A. 専任・専属専任媒介は3ヶ月が上限で、期間内の一方的な解約は原則できません。ただし不動産会社側に報告義務の不履行などの義務違反がある場合は解除できるケースもあります。
Q. 媒介契約を結んだ後、会社を変えることはできますか？
A. 専任・専属専任媒介は契約期間3ヶ月のため、期間満了後に更新しないことで別の会社に切り替えられます。結果が出ない場合は3ヶ月のタイミングで見直すのが現実的です。
Q. 囲い込みを防ぐ方法はありますか？
A. 定期的に他社（ポータルサイト経由など）から物件に問い合わせを入れてみて、実際に案内が来るかを確認する方法が有効です。また媒介契約前に担当者の対応や会社の評判を十分に確認しておくことが重要です。