70㎡と80㎡のマンション、どちらを選ぶべき？エリア別の価格差データで考える

本記事のデータは国土交通省「不動産取引価格情報・成約価格情報」（2025年第1〜第4四半期）をもとに集計しています。港区・渋谷区・目黒区の中古マンション成約データのうち専有面積70〜89㎡を対象としています。届出・公開された取引の一部であり、すべての取引を網羅したものではありません。個別物件の価格はエリア・築年・管理状態などによって異なります。

「70㎡と80㎡、10㎡の差ってどのくらい大事なの？」——数字だけ見ると10㎡の違いですが、体感はかなり異なります。そしてエリアによって10㎡の「値段」が2,000万〜4,000万円と大きく変わることは、あまり知られていません。今回は港区・渋谷区・目黒区の2025年実取引データをもとに、「10㎡の価格差」を徹底分析しました。

01. エリアによって「10㎡の値段」は2倍変わる

KEY DATA

港区の価格差

約4,000万円

70㎡台 → 80㎡台

渋谷区の価格差

約3,000万円

70㎡台 → 80㎡台

目黒区の価格差

約2,000万円

70㎡台 → 80㎡台

エリア	70〜79㎡中央値	80〜89㎡中央値	価格差	件数（70/80）
港区	1億6,000万円	2億円	+4,000万円	240件 / 202件
渋谷区	1億5,000万円	1億8,000万円	+3,000万円	124件 / 82件
目黒区	1億1,000万円	1億3,000万円	+2,000万円	128件 / 55件

※サンプルサイズや個別物件の特性によって変動します。参考値としてご活用ください。

同じ「10㎡の差」でも、港区なら約4,000万円、目黒区なら約2,000万円。エリアによって2倍の開きがあります。

02. 坪単価で見ると「エリアの性格」が見えてくる

PRICE PER TSUBO

エリア	70〜79㎡坪単価	80〜89㎡坪単価	坪単価の上昇
港区	708万円/坪	826万円/坪	+118万円/坪
渋谷区	661万円/坪	701万円/坪	+40万円/坪
目黒区	519万円/坪	537万円/坪	+18万円/坪

港区は「広さプレミアム型」

80㎡台になると坪単価が118万円/坪も上昇します。面積が増える分だけでなく、単価も上がる。港区では「大きい部屋」自体に付加価値がつきやすい構造です。

目黒区は「面積コスパ型」

80㎡台になっても坪単価の上昇はわずか18万円/坪。面積が増えた分だけ素直に高くなる構造です。「同じ単価で広い部屋が買える」という意味で、ファミリー層に割安感があります。

渋谷区はその中間

坪単価の上昇は40万円/坪と港区より緩やか。ただし絶対値の坪単価は目黒区より高く、総額は3区の中間に位置します。

03. 10㎡広いと生活はどう変わるか

リビングが広くなる

70㎡の3LDKでは各室が狭く、リビングは12〜13帖程度になりがちです。80㎡になるとリビングが15〜16帖前後に広がり、ソファとダイニングテーブルを無理なく置けるゆとりが生まれます。

70㎡の3LDK（目安）

LDK 約12〜13帖

各部屋はコンパクト

80㎡の3LDK（目安）

LDK 約15〜16帖

収納・書斎スペースの余裕

収納・ワークスペースが増える

10㎡の差は洋室1部屋分の収納増、またはワークスペース（書斎コーナー）として使える面積です。子どもが2人いるファミリーや在宅勤務の多い方にとって、この差は体感上かなり大きくなります。

04. 価格差が「見合う」ケース・「見合わない」ケース

価格差が見合いやすいケース

状況	理由
子ども2人以上のファミリー	各部屋の狭さは生活動線・学習環境に直結。10㎡の差が毎日の生活の質に影響。
在宅勤務が週3日以上	専用ワークスペースの有無が仕事の生産性を左右。70㎡では書斎を確保しにくい。
長期保有（10年以上）を前提	毎日の快適さのコストとして分散すると、年間差額は小さくなる。

70㎡で十分なケース

状況	理由
夫婦のみ・子ども1人	2LDKで十分な場合が多く、無理に3LDKを求める必要がない。
住み替え前提（5年以内）	価格差2,000〜4,000万円を短期間で回収するのは難しい。流動性の高い70㎡台の方が売りやすいケースも。

05. 実は面積より先に確認すべきこと

優先順位	項目	理由
1	立地・アクセス	どんなに広くても使いにくい立地では生活の質が下がる
2	管理状態	修繕積立金・長期修繕計画・管理組合の健全性
3	向き・採光	70㎡南向きと80㎡北向きなら、70㎡の方が快適なことも
4	面積	上記が同条件なら、初めて面積が決め手になる