住宅ローンが残っているマンションは売れる？アンダーローン・オーバーローンと売却の進め方

2026.05.24

「まだローンが残っているけど、売れるの？」——これは売却を検討している方から最もよく聞かれる質問のひとつです。結論からいうと、住宅ローンが残っていてもマンションは売れます。ただし、売れるかどうかは「残債と売却価格の関係」によって決まります。このコラムでは、住宅ローンが残っている状態でのマンション売却の仕組み・アンダーローンとオーバーローンの違い・進め方を整理します。

なぜローンが残っていても売れるのか

住宅ローンを組むと、金融機関はその物件に「抵当権」を設定します。抵当権とは、ローンが返済できなくなった場合に金融機関が物件を売却して回収できる権利です。

マンションを売却するには、この抵当権を抹消する必要があります。抵当権は売却代金でローンを完済することで抹消できるため、売却と返済を同時に進める流れが一般的です。「先にローンを完済してから売る」必要はありません。

売却と返済は同時に行えます：買主から売却代金を受け取る → 残債を金融機関に返済 → 抵当権が抹消される → 所有権が買主に移転、という流れで完結します。

売却できるかは「残債と売却価格」の関係で決まる

住宅ローンが残っているマンションの売却で最初に確認すべきなのが、残債と現在の売却相場の関係です。

状態 内容 対応
アンダーローン 売却価格 ＞ 残債 売却代金で残債を完済でき、余った分が手元に残る。通常通り売却を進められる。
オーバーローン 売却価格 ＜ 残債 売却代金だけでは残債を完済できない。不足分を自己資金で補う必要がある。

アンダーローンとオーバーローンの比較

項目 アンダーローン オーバーローン
売却価格と残債の関係 売却価格 ＞ 残債 売却価格 ＜ 残債
売却の可否 通常通り売却可能 不足分の自己資金が必要
手元に残るお金 売却価格 − 残債 − 諸費用 マイナス（持ち出しが発生）
おすすめの対応 売却を進める 売却時期の見直しも検討
なりやすいケース 購入後に相場が上がった物件、資産性の高いエリア 築浅・高額ローン・相場が下落した物件
都心エリアはアンダーローンになりやすい：都心に近いエリアは資産性が高く、購入時より価格が上がっているケースも少なくありません。「売れないかもしれない」と諦める前に、まず現在の相場を確認することをおすすめします。

オーバーローンのときに考えること

オーバーローンでも売却は可能ですが、不足分を自己資金で補う必要があります。補えない場合は以下の選択肢を検討します。

選択肢 内容 向いているケース
売却時期を見直す ローンを払い続けながら残債が減るのを待つ、または相場の回復を待つ 急いで売る必要がない場合
自己資金で不足分を補う 手元資金で差額を補填して売却を完了させる 住み替えなど売却が必須の場合
賃貸に切り替える 売却せず賃貸に出して家賃収入でローンを補う 物件の収益性が見込める場合
無理に損を確定させないことも選択肢：オーバーローンのタイミングで急いで売却すると損失が確定します。どうしても売却しなければならない事情がある場合を除き、残債の減少や相場の回復を待つことも立派な判断です。

まず「残債と相場」を確認する方法

残債の確認方法

方法 内容
残高証明書 金融機関から毎年送られてくる書類。正確な残債額が確認できる。
ネットバンキング 多くの金融機関でリアルタイムに残債を確認できる。
金融機関への問い合わせ 書類や画面が見つからない場合は直接確認。

相場の確認方法

方法 内容
不動産会社への査定依頼 最も確実。「相場だけ知りたい」という段階の相談でも問題ない。
類似物件の成約事例確認 レインズや不動産ポータルサイトで近隣の成約価格を参考にする。

売却の流れ

1

残債と相場を確認する

残高証明書で残債を確認し、不動産会社への査定依頼で現在の相場を把握する。

2

アンダーかオーバーかを判断する

査定価格と残債を比較して、売却できる状態かどうかを確認する。

3

媒介契約を結んで売却活動開始

不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を進める。

4

売買契約・決済

買主が決まったら売買契約を締結。決済時に売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消する。

5

所有権移転・引き渡し

抵当権抹消後、所有権が買主に移転して売却完了。

現場からひとこと：「ローンが残っているから売れない」と思い込んで相談をためらう方が意外と多いです。実際には査定を受けてみたらアンダーローンだったというケースは珍しくありません。「今は売り時ではない」とお伝えすることも専門家として大切な仕事ですが、まず相場と残債を確認してからでないと判断できません。気軽にご相談ください。

残債と相場を比較した上で、売却の可否や進め方をご提案します

査定だけのご相談も歓迎です。

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よくある質問（FAQ）

Q. ローンが残っていても売却できますか？

A. はい、売却できます。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する流れが一般的です。売却価格が残債を上回っていれば、通常通りの売却が可能です。

Q. 残債の方が売却価格より高い場合はどうなりますか？

A. オーバーローンの状態です。不足分を自己資金で補う必要があるため、補えない場合は売却時期を見直すことも選択肢のひとつです。無理に損を確定させるより、タイミングを待つ方が有利なケースも多いです。

Q. 住み替えでローンが残っている場合はどうすればいいですか？

A. 売却と購入のタイミングの調整が重要です。売り先行（先に売ってから買う）か買い先行（先に買ってから売る）かによって資金計画が変わります。どちらが向いているかはご事情によって異なりますので、まずはご相談ください。

Q. 査定だけでも相談できますか？

A. もちろんです。「残債と相場を比べてみたい」という段階でのご相談も大歓迎です。査定後にしつこいご連絡をすることは一切ありません。

Q. 先にローンを完済してから売却する必要がありますか？

A. 必要ありません。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消するのが一般的な流れです。売却と返済は同時に行えます。

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